不動産投資ローンとは~審査編

不動産投資ローンは、一般的な住宅ローンと比べると審査基準が厳しいので
ハードルが高いと言われています。
不動産投資ローンの審査を通りやすくする為には、様々なポイントがあります。

◯審査が通りやすくなるポイント

・自己資金が多い(貯金が多くある)
 金融機関の融資となるため、自己資金の多さは大きなポイントとなります。
 不動産投資ローンを受けようとしている金融機関に多くの貯金があると、
 断然有利となり審査が通りやすくなります。
 たとえ審査基準に満たしていない場合でも、その金融機関に多くの貯金があると
 リスクが少ないという判断をしてもらえますので、審査が通りやすくなります。

・不動産物件の収益性が高い(利回りが良い)
 不動産投資物件購入のローンですので、不動産物件の状態は
 とても大きく重視されます。
 融資を受ける対象物件から得る事が出来る収益が黒字であれば、
 担保として高い評価を得る事が出来、審査をスムーズにする事が出来ます。

・高年収
 年収の高さは、ローンの借入金額の目安となりますので、
 多ければ多い程有利となります。
 不動産投資ローンの場合、500万円以上の年収というのが1つの基準となります。
 不動産投資ローンの場合、借入金額の目安は年収の5倍と言われておりますので、
 年収が高い事が大きな不動産投資に繋げる事が出来ます。

・勤務先の属性
 安定した会社に勤めているのかどうかも、重要な審査基準となります。
 会社の規模、資本金、売上高など、企業の安定さが評価の対象となります。
 経営が安定している上場企業であれば、
 融資を受けるにあたって非常に有利となります。

◯不動産投資ローンでいくら借り入れが可能なのか
 不動産投資ローンで、実際どれ位のお金を借りる事が出来るのか、
 サラリーマンの年収で計算をしてみます。

・年収500万円のサラリーマンの場合、

 500万円×年収の5倍=2,500万円
 が年収500万円の方の借入れ限度金額となります。
 
 2,500万円の不動産物件であれば購入が可能と思われるかもしれませんが、
 不動産投資の場合は別途費用がかかります。
 不動産投資物件購入価格の5~7%の割合でかかりますので、
 それらの費用を加味し不動産物件を探すようにしましょう。

不動産投資ローンとは~金利編

不動産投資ローンの金利は、これらの2種類があります。

・変動金利型
ネーミングの通り、金利が変動する金利形態です。
半年に1回金利が見直され、5年に1回返済額の見直しがあります。
金利が上昇した事で返済額がドンと増えてしまった場合、
今までの返済額の1.25倍までが上限と定められておりますので安心です。

・固定金利型
固定金利型は、返済期間全てが一定の金利となる事が定番の金利です。
中には、1年固定や3年固定等の固定金利もあり、
固定年数を選ぶ事が出来るものもございます。
固定年数が長い商品は、金利が高い場合があります。
低い金利のタイミングに融資契約をすると、
その低い金利での返済が可能となるメリットもございます。

不動産投資ローンは、変動金利型設定の商品が多く金利が安い事もあって、
変動金利型を選ばれる方が多くいらっしゃいます。
変動金利型は金利の上昇が恐ろしいので、出来るだけ繰り上げ返済をし
負担を軽くさせる方もいらっしゃいます。
それらの返済方法は不動産投資ローンの担当者が詳しいので、
問い合わせてシミュレーションをしてみるとわかりやすくなります。

◯不動産投資ローンの金利相場
 不動産投資ローンの金利相場を、不動産投資ローンを行っている6つの銀行で比較してみます。

・東京スター銀行
 変動金利型 変動金利:年2.3%
 固定金利型 固定金利:3年固定特約型 年2.750%
            5年固定特約型 年2.750%
            10年固定金利型 年2.6%

・オリックス銀行
 変動金利型 変動金利:年2.675%
 固定金利型 固定金利:3年固定特約型 年2.300%
            5年固定特約型 年2.500%

・住信SBIネット銀行
 変動金利型 変動金利:年2.95~8.9%
 固定金利型 なし

・日本政策金融公庫
 変動金利型 なし
 固定金利型 固定金利:5~15年まで年1.25~1.85%
       適用金利は、担保評価割合によって決まります。
       100%:1.25%
       75~100%:1.4%
       50~75%:1.55%
       25~50%:1.7%
       25%未満:1.85%

・SMBC信託銀行
 変動金利型 なし
 固定金利型 固定金利:1年固定金利型 2.13%
            3年固定金利型 2.35%
            5年固定金利型:2.45%
            7年固定金利型:2.75%
            10年固定金利型:2.2%

・スルガ銀行
 変動金利型 4.5~14.9%
 固定金利型 なし

このように、変動金利型と固定金利型のどちらも採用している銀行があれば、
片方の金利型しか対応をしていない銀行もございます。
気になる銀行に問い合わせをし、
ご自分が理想の金利とする事が出来るのかを検討してみましょう。

不動産投資ローンとは

不動産投資は、まとまった費用が必要となります。
自己資金で賄う事が出来れば良いですが、
ほとんどの場合自己資金だけでの不動産投資は少なく、
融資を受けて不動産投資を行われる方が大半です。

建物購入の際には、様々なローンがございます。
不動産投資物件を購入される際には、
不動産投資ローンを使われる事をオススメします。

今回は不動産投資ローンの概要についてご紹介致します。

〇不動産投資ローンはどのようなローン?
不動産投資ローンとは、不動産投資用のマンションや住宅等の不動産を
投資目的で購入する際に融資を受ける事が出来るローンです。
投資目的で購入する物件が担保となり、融資を受けます。

〇住宅ローンと不動産投資ローンの違い
建物を購入する際は住宅ローンから融資を受ける事が一般的ですが、
不動産投資ローンは不動産投資物件を購入する際に
受ける事が出来る融資です。
この2つのローンの決定的な違いは、これらが挙げられます。

・住宅ローンの場合
 融資を受ける本人の年収などの返済能力が重視されます。

・不動産ローンの場合
 投資物件の採算性や可能性などが重視され審査となります。

不動産物件の採算性が最重要視され、
融資を受ける返済能力ばかりが問われる訳ではないので、
融資を受けやすい傾向があります。

〇不動産投資を受ける事によるメリットとは
不動産投資ローンが不動産物件購入に適している理由は、
これらの2つのメリットがあります。

・少ない自己資金で不動産投資が可能
 不動産投資ローンを組む事で、少ない自己資金でも
 不動産投資が可能となります。
 小さい資金で大きな金額を動かす事が出来ますので、
 資産を形成しやすくする事が出来ます。
 貯金が少ない若い方でも、不動産投資ローンから融資を受けると
 不動産投資が可能となります。

・他のローンが残っていても借入が可能
 新築建物購入の際のローンが残っていても、不動産物件の投資の
 未来性や可能性が審査されます。
 不動産物件の未来性が認められれば借入が可能となります。

不動産投資ローンは、大きく分けてこれらの2つがあります。

・不動産投資会社の「提携ローン」
 提携ローンは、不動産会社の属性により融資の枠や金利などに
 大きな差があります。
 不動産投資会社に問い合わせて、詳しく確認してみましょう。

・金融機関の「金融機関ローン」
 一般的な銀行にて行っている不動産投資ローンであり、
 現在不動産投資ローンを積極的に行っている銀行は6つございます。
  東京スター銀行、オリックス銀行、住信SBIネット銀行、
  日本政策金融公庫、SMBC信託銀行、スルガ銀行
 などで行っております。

不動産物件探しのコツやポイントとは

不動産投資をしてみたいなと思っても、物件の購入方法や不動産投資のコツなどわかりにくく
不安になってしまう方も多いと思います。
不動産投資物件の購入は、簡単な事ではありません。
安易に購入してしまうと、失敗してしまう事があります。
せっかくの投資なのに、失敗してしまっては全く意味がなくなってしまいます。

まず知っていただきたいのは、「いい物件は簡単には見つからない」ということです。

いい物件というのは、簡単に見つかりません。
何十件何百件と検索し、その中から選定しないと見つからないことが大半です。

安易にチラっと見ただけで見極める事が出来るというのは有り得ませんので、
勘違いをしないようにしましょう。
安易に物件を探して決定すると、その不動産投資は間違いなく失敗してしまいます。
基本は1000件の物件をチェックし、10件の建物を実際に自分の目で見て確認し
そのうちの1件を購入するという事です。
その為には、相当な時間がかかります。
かなりの時間をかけないと理想的な不動産投資物件には出会えないという事を、覚えておきましょう。

次回からは
・物件探しのポイント
・物件の現地チェックポイント
・物件探しの裏ワザとNG物件
等について順次ご紹介します。

不動産投資検討の際に目にする安いマンション物件の落とし穴2

前回に引き続き、安いマンション物件の落とし穴をご紹介します。
あと2点あります。

・共益費が高い
格安物件でお安く家賃を設定する事が出来ても、
共益費が高いと誰も借りたがりません。
共益費が高い物件は、売値が破格になっている事があります。
いくら良い物件で家賃がお安くお得でも、高い共益費で
お金ばかりかかりすぎる事が目に見えますので、借主は飛びつきません。
安すぎる物件の場合は、共益費などの管理費の内容も調べるようにしましょう。

・以前不幸があった物件
格安物件のマンションの場合は、このパターンが多くあります。
以前不幸があった物件は、その旨を公表して売買や賃貸をしなければいけません。
しかし、稀に内緒にされている事もあり、その場合わからずに購入してしまい
全く借り手が付かないなんていう事があります。

このように、異常なほどの格安物件にはこれらの落とし穴が必ず潜んでいるものです。
なるべくお安く不動産物件を購入して不動産投資をしたい気持ちは、やまやまだと思います。
しかし、良い不動産物件というのは金額の安さだけではありません。

安い物件を購入したい場合は、これらのポイントを全て調べるようにしましょう。
全て調べた上で網羅している物件であれば、購入を検討するようにしましょう。
格安不動産物件の場合は、売り側も売ってしまいたく口車に乗せようとするパターンがあります。
自分の感覚で、間違いのない物件を見極めて購入するようにしなければいけません。
この様な物件はすぐに売れてしまう事はありませんので、時間をかけて考えるようにしましょう。
判断に自信が無い場合は、相場より明らかに安すぎる不動産物件の購入は避けるようにしましょう。

不動産投資検討の際に目にする安いマンション物件の落とし穴

マンションの不動産物件を探している際に、
目を見張る様な驚く安さの不動産物件に遭遇してしまう事があります。
想像以上に安いので、この物件なら理想的な不動産収益となるとお得感に思えて、
飛びついてしまう方もいらっしゃると思います。

確かに、不動産物件というのはお安いものではありませんので、
想像より安い物件に遭遇すると気になってしまうものです。
しかし、このような格安不動産物件には必ずと言ってもいいほどの落とし穴があります。
お安いマンションの不動産物件の場合によくあるパターンを、ご紹介致します。

・最寄り駅まで以上に遠い
マンションの格安物件のほとんどが、最寄駅から物凄く遠い物件であることが多くあります。
歩いて15分以上ある物件は、入居者が好みません。
見た目が綺麗な物件でも、最寄駅から遠いというのは魅力が大きく半減してしまいます。

・セキュリティが甘い
今の時代、マンションにはセキュリティの高さを求めます。
オートロックなのは当たり前であり、防犯カメラ等セキュリティの高さがとても大きく重視されます。
格安物件の場合は、セキュリティが甘い場合がほとんどです。
下手すると、オートロックも無い場合もあります。
特に若い方は、セキュリティが甘い物件には目を向けません。

ファミリータイプの賃貸の不動産投資を行う際に目を向けて欲しいポイント2

前回と同様に、ファミリータイプ物件で目を向けて欲しいポイントをご紹介します。

〇収納が多い
やはり、どの年代にも賃貸物件に求める部分といえば、収納が多い事です。
ファミリータイプの場合、1人に付き最低畳1枚分は必要となります。
その他、掃除機や日用品などを収納できる収納庫や、物置など、
収納は想像以上に多く求められます。
また、折り戸は開閉の際にスペースを取ってしまいますので、
引違戸の方がオススメです。

〇意外と重宝する和室
現代は和室なんか必要ないと言われがちですが、居間の横に和室がある事で、
赤ちゃんのおむつを取り替える事が出来たり、お洗濯物を畳む事にとても重宝します。
赤ちゃんや子どものお昼寝にもとても便利であり、
寝返りを打って頭を打っても畳ですとやわらかいので安心です。
小さい赤ちゃんがいる世帯では和室にお布団を敷いて寝るファミリーも多いので、
居間の横に畳の部屋を設ける事はファミリーにとても便利な物件となります。

〇1坪以上のお風呂
ファミリータイプには、最低でも1坪以上のお風呂に高いニーズがあります。
賃貸物件の場合、多くは0.75坪の小さなお風呂です。
狭すぎて家族のコミュニネーションが取りづらいという観点から、
最低でも1坪あるととても魅力的な物件となります。

〇ベランダの広さ
ファミリー対応の場合、お洗濯などのベランダの使用頻度が多くなります。
ベランダが広い事で、洗濯物を干せるスペースを確保できますので便利となります。
最低でも畳1枚分は必要となり、奥行きは90cm以上あるのが理想となります。
ベランダに物干しを設置する事も、大きなポイントとなります。
ベランダの物干しは腐食しやすいので、ステンレス製の物がオススメです。
初期費用は大きくかかってしまいますが、半永久的に使う事が出来ます。
ベランダにステンレスの物干しが最初から設置されている物件は、
主婦の目に付き魅力的に思ってもらえます。

〇駐車場や駐輪場がある物件
ファミリータイプの場合、お車を持っているご家庭も多くいらっしゃるので、
駐車場があるのは必須条件となります。
同じ敷地に設ける事が出来なくても、近くに設ける事でもOKです。
また、ファミリーは自転車も利用者が多いので、駐輪場の有無も必須となります。

ファミリー用のマンションやアパートでの不動産投資物件は、
以上のようなポイントに目を向けて検討してみると良いでしょう。
借主のニーズに出来るだけ合わせた物件とすると、
入居率が高い理想の不動産物件とする事が出来ます。

ファミリータイプ賃貸の不動産投資を行う際に目を向けて欲しいポイント

アパートやマンション経営の際、間取りの大きいファミリータイプ物件の
不動産投資を考える方もいらっしゃいます。
ファミリータイプの間取りですと、1度に大きな収益を得る事が出来ますので、
不動産投資としては理想的な現金を得る事が出来ます。
ファミリータイプの賃貸物件は、単身者物件と違い様々なニーズが必要となります。
ファミリータイプの場合、4~5人の家族が生活をする為の空間が必要となります。
その為には、ファミリータイプに似合った間取りや仕様が必要となります。
どのような間取りや仕様が求められているのか、まとめてみました。

〇駅やバス停から近い物件
ファミリータイプでは、お父さんやお子さんは
駅から通勤通学される事が多くあります。
駅から10分以内の物件は、ファミリータイプにとても好まれる物件となります。
もし駅が遠くても、バス停が近いと大変好まれます。

〇明るく広い居間
ファミリータイプには、明るくて広い居間が求められます。
最低でも12畳の居間であり、壁は明るい雰囲気が求められます。
広く見せるためにも、ホワイト系の壁がオススメです。

〇使いやすいキッチン
賃貸であっても、キッチンには充実を求めるご家族が多くいらっしゃいます。
使いやすく求められているキッチンは、これらが挙げられます。

・最低でも6畳の大きさ
ファミリータイプの場合食卓を置く事がありますので、6畳以上の広さが求められます。

・対面キッチン
マンションやアパートにも、対面キッチンが求められています。
家事をしながら子供の面倒が見られるので、とてもニーズが高くなっております。
対面キッチンの場合、天袋をあえて取り付けないようにすると、
広い空間ではなくても広く見せる事が出来ます。

・キッチンの床でもフローリング
キッチンは水を扱う空間ですので、床は水に強いクッションフロアとする事が一般的です。
しかし、クッションフロアは安っぽく感じるという事で、
キッチンの床でもフローリングを求める方が非常に増えております。
一般的なフローリングでは水を扱う空間には対応できませんが、
水廻り用のフローリングを採用するとキッチンの床でも問題ありません。

・お掃除がしやすいガスコンロ
賃貸ですので、お掃除がしやすいガスコンロが求められます。
ガラス素材のトップやIHコンロですと、清潔にしやすく人気があります。

単身用アパートに不動産投資する際の間取りのポイント2

前回に引き続き、まだある間取りのポイントをご紹介します。

・浴室に窓を付けない
最近のアパートの浴室には、窓が付いていない場合が多くあります。
その理由は、犯罪の多さです。
お風呂に入っている時に窓からのぞかれるのを懸念する単身女性が多く
、お風呂には窓が無い物件を好む傾向があります。
浴室には窓があった方が快適ですが、防犯上は良くありません。

・モニター付きドアフォンの設置
単身者のアパートのインターフォンといえば、
呼び鈴のみのインターフォンが主流でした。
しかし、犯罪が多く起きている昨今は、
相手の顔がしっかりと確認出来るモニター付きの
インターフォンを重視される単身者も多くいらっしゃいます。
モニター付きインターフォンはお安くはありませんが、
末永く入居してもらう為には高くない設置料金となります。

・下駄箱の設置
単身者住宅に玄関のスペースを多く求める事は困難ですので、
下駄箱は設置しない事が多くありました。
しかし、今の単身者は靴を多く持っている方が多いので、
下駄箱の有無は必須条件となりました。
10足分程度の下駄箱でもOKですので、必ず設けるようにしましょう。

・宅配ボックスの設置
今の単身者はインターネットでお買い物をされる方が多いので、
宅配ボックスがあるアパートはとても好まれます。
不在の時でも荷物を受け取る事が出来ますので、
宅配ボックス設置を重視して物件を決める単身者が増えております。

・インターネット回線や有料TVの備え付け
インターネット回線が通っているのは今や当たり前であり、
BSが観られる環境にしておくのは最低限当たりまえとも言われています。
単身者の目を引く為には、インターネット回線とBSが観られる環境は必須となります。

このように、以前の単身者のアパートとは全く違う理想を求めている単身者が多くいらっしゃいます。
しかし、さすがに全てを取り入れるとなると予算的に難しいと思います。
少なくても半分、出来れば7割は取り入れるようにすると、
入居が絶えない単身者アパートとする事が出来ます。

単身用アパートに不動産投資する際の間取りのポイント

アパート経営で不動産投資をされる中には、
間取りが単身者用のアパートの経営に
目を向ける方も多くいらっしゃいます。

小さくコンパクトな間取りを1戸に出来るので
手軽にマンション経営が出来るととても人気です。
最近の単身者用の間取りは、単に部屋数が少なくてコンパクトであれば
何でも良い訳ではありません。
ニーズも随分変わってきているので、どのような間取りや仕様が
単身者に求められているのかを盛り込むことが、大きなカギとなります。
最近の単身者用マンションの場合、どのようなポイントに目を向ければ良いか
ご紹介致します。

・ワンルームから1DKの時代に
以前はワンルームでこじんまりとしている間取りが求められましたが、
今は考え方が変わり1DKを求める方も多くなりました。
居間の他に最低1部屋は必要という事となり、最低他に6畳間は必要となります。

・バストイレ、洗面所の独立
以前は、ユニットバスの中にトイレと洗面があるのが一般的でしたが、
今現在はそのようなユニットバスは全く求められておりません。
単身者の間取りであってもゆとりと快適さを求めるようになっているため、
お風呂場はお風呂、トイレはトイレ、洗面台は洗面所など、
独立した空間を求められるようになりました。
お風呂は給湯のみでもOKですが、洗面台には洗髪が出来るもの、
トイレはウォシュレット付きが好まれます。

・収納が多い
物を多く持っている現代の若い方々は、収納の多さも重視します。
以前は大きくても畳1枚分のクローセットが精いっぱいでしたが、
今現在は最低でも畳2枚分以上の収納が求められます。
折り戸調のクローゼットを2か所でもいいですし、
ウォークインクローゼットも好まれます。
収納が少ないお部屋は敬遠されていますので、
いかに収納を多く設けるかが人気の鍵となります。

・クッションフロアではなくフローリングの床
アパートといえば張り替えが簡単なクッションフロアを採用される場合が多いですが、
クッションフロアは偽物感があって好まないという方が多くいらっしゃいます。
フローリングが物凄く好まれますので、フロアーで床を仕上げる事がオススメです。
お安いフロアーでしたらクッションフロアよりも少し高い費用で施工出来ますので、
大きな負担とはなりません。