不動産投資ローンとは~審査編

不動産投資ローンは、一般的な住宅ローンと比べると審査基準が厳しいので
ハードルが高いと言われています。
不動産投資ローンの審査を通りやすくする為には、様々なポイントがあります。

◯審査が通りやすくなるポイント

・自己資金が多い(貯金が多くある)
 金融機関の融資となるため、自己資金の多さは大きなポイントとなります。
 不動産投資ローンを受けようとしている金融機関に多くの貯金があると、
 断然有利となり審査が通りやすくなります。
 たとえ審査基準に満たしていない場合でも、その金融機関に多くの貯金があると
 リスクが少ないという判断をしてもらえますので、審査が通りやすくなります。

・不動産物件の収益性が高い(利回りが良い)
 不動産投資物件購入のローンですので、不動産物件の状態は
 とても大きく重視されます。
 融資を受ける対象物件から得る事が出来る収益が黒字であれば、
 担保として高い評価を得る事が出来、審査をスムーズにする事が出来ます。

・高年収
 年収の高さは、ローンの借入金額の目安となりますので、
 多ければ多い程有利となります。
 不動産投資ローンの場合、500万円以上の年収というのが1つの基準となります。
 不動産投資ローンの場合、借入金額の目安は年収の5倍と言われておりますので、
 年収が高い事が大きな不動産投資に繋げる事が出来ます。

・勤務先の属性
 安定した会社に勤めているのかどうかも、重要な審査基準となります。
 会社の規模、資本金、売上高など、企業の安定さが評価の対象となります。
 経営が安定している上場企業であれば、
 融資を受けるにあたって非常に有利となります。

◯不動産投資ローンでいくら借り入れが可能なのか
 不動産投資ローンで、実際どれ位のお金を借りる事が出来るのか、
 サラリーマンの年収で計算をしてみます。

・年収500万円のサラリーマンの場合、

 500万円×年収の5倍=2,500万円
 が年収500万円の方の借入れ限度金額となります。
 
 2,500万円の不動産物件であれば購入が可能と思われるかもしれませんが、
 不動産投資の場合は別途費用がかかります。
 不動産投資物件購入価格の5~7%の割合でかかりますので、
 それらの費用を加味し不動産物件を探すようにしましょう。

不動産投資ローンとは~金利編

不動産投資ローンの金利は、これらの2種類があります。

・変動金利型
ネーミングの通り、金利が変動する金利形態です。
半年に1回金利が見直され、5年に1回返済額の見直しがあります。
金利が上昇した事で返済額がドンと増えてしまった場合、
今までの返済額の1.25倍までが上限と定められておりますので安心です。

・固定金利型
固定金利型は、返済期間全てが一定の金利となる事が定番の金利です。
中には、1年固定や3年固定等の固定金利もあり、
固定年数を選ぶ事が出来るものもございます。
固定年数が長い商品は、金利が高い場合があります。
低い金利のタイミングに融資契約をすると、
その低い金利での返済が可能となるメリットもございます。

不動産投資ローンは、変動金利型設定の商品が多く金利が安い事もあって、
変動金利型を選ばれる方が多くいらっしゃいます。
変動金利型は金利の上昇が恐ろしいので、出来るだけ繰り上げ返済をし
負担を軽くさせる方もいらっしゃいます。
それらの返済方法は不動産投資ローンの担当者が詳しいので、
問い合わせてシミュレーションをしてみるとわかりやすくなります。

◯不動産投資ローンの金利相場
 不動産投資ローンの金利相場を、不動産投資ローンを行っている6つの銀行で比較してみます。

・東京スター銀行
 変動金利型 変動金利:年2.3%
 固定金利型 固定金利:3年固定特約型 年2.750%
            5年固定特約型 年2.750%
            10年固定金利型 年2.6%

・オリックス銀行
 変動金利型 変動金利:年2.675%
 固定金利型 固定金利:3年固定特約型 年2.300%
            5年固定特約型 年2.500%

・住信SBIネット銀行
 変動金利型 変動金利:年2.95~8.9%
 固定金利型 なし

・日本政策金融公庫
 変動金利型 なし
 固定金利型 固定金利:5~15年まで年1.25~1.85%
       適用金利は、担保評価割合によって決まります。
       100%:1.25%
       75~100%:1.4%
       50~75%:1.55%
       25~50%:1.7%
       25%未満:1.85%

・SMBC信託銀行
 変動金利型 なし
 固定金利型 固定金利:1年固定金利型 2.13%
            3年固定金利型 2.35%
            5年固定金利型:2.45%
            7年固定金利型:2.75%
            10年固定金利型:2.2%

・スルガ銀行
 変動金利型 4.5~14.9%
 固定金利型 なし

このように、変動金利型と固定金利型のどちらも採用している銀行があれば、
片方の金利型しか対応をしていない銀行もございます。
気になる銀行に問い合わせをし、
ご自分が理想の金利とする事が出来るのかを検討してみましょう。